Conseil syndical de copropriété
Le conseil syndical est un organe obligatoire dans tout . Il joue un rôle important en assurant le lien entre le et les . Le conseil syndical assure une mission consultative, d'assistance à la prise de décision et de contrôle du syndic. Son organisation et son fonctionnement sont encadrés par la loi, mais la copropriété conserve une liberté d'organisation. Nous vous expliquons les informations à connaître.
Le conseil syndical ne doit pas être confondu avec le .
Lorsque le syndicat des copropriétaires renonce à constituer un conseil syndical. Cette renonciation doit être votée en assemblée générale des copropriétaires à ladouble majorité (dite de l'article 26). Les copropriétaires ne sont néanmoins pas liés définitivement par cette décision. Ils peuvent ainsi choisir, lors d'une autre assemblée générale, d'instituer un conseil syndical. Cette décision est votée à lamajorité absolue (dite de l'article 25).Lorsqu'aucun candidat ne se présente ou n'obtient la majorité exigée. Dans ce cas, le conseil syndical peut éventuellement être désigné par le juge, à la demande du syndic ou d'un copropriétaire. Dans les petites copropriétés .
En principe, la constitution d'un conseil syndical est . Il s'agit d'une . Il n'est donc pas nécessaire que le mentionne ou non l'existence d'un conseil syndical.
Toutefois, il existe 3 exceptions à cette obligation légale :
Tout , leurs ou , les associés en cas de société civile immobilière, les accédants ou les acquéreurs à terme (variante de l'achat en viager), leurs époux, les partenaires liés à eux par un Pacs, leurs , ou leurs peuvent être membres du conseil syndical.
Il peut s'agir d'une personne physique (individu) ou d'une .
Lorsqu'une personne morale est nommée en tant que membre du conseil syndical, elle peut s'y faire représenter, soit par son représentant légal ou statutaire, soit par un fondé de pouvoir spécialement habilité (personne ayant les pouvoirs d'un mandataire) à cet effet.
En amont de l'assemblée générale, la personne devant en informer le syndic avant l'envoi de la convocation Durant l'assemblée générale.
Pour être membre du conseil syndical, il faut être désigné par l'assemblée générale des copropriétaires. Cette nomination est votée à la (dite majorité de l'article 25).
Si la majorité absolue n'est pas obtenue, mais que la candidature a recueilli au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires, un nouveau vote peut avoir lieu immédiatement, à la (dite majorité de l'article 24).
La candidature de chaque membre du conseil syndical peut être proposée :
À noter
C'est l'assemblée générale des copropriétaires qui élit les membres du conseil syndical, un par un.
En principe, le conseil syndical est un organe collégial composé de plusieurs membres.
n'impose néanmoins un nombre minimum de membres devant composer le conseil syndical.
C'est l'assemblée générale ou le règlement de copropriété qui détermine le nombre de membres. En pratique, un nombre d'au minimum 3 membres est toutefois recommandé.
Élaboration de l' ordre du jour de l'assemblée générale des copropriétairesRéalisation de travaux urgents à l'initiative du syndic pour la sauvegarde (conservation) de l'immeuble Désignation d'un administrateur provisoire (cas d'un syndicat des copropriétaires en difficulté )Conclusion de contrats et marchés dépassant un certain seuil (par exemple 2 000 € ), voté en assemblée générale.Un projet de contrat Une fiche d'information sur le prix et les prestations proposées. Comptabilité du syndicat des copropriétaires Répartition des dépenses Conditions dans lesquelles sont passés et exécutés les contrats Élaboration du budget prévisionnel dont il suit l'exécution.Approbation des comptes Détermination du budget prévisionnel Adaptation du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives et réglementaires.
Mission d'assistance du conseil syndical
Le conseil syndical doit assister le syndic. Il donne ainsi son avis, spontanément ou sur demande du syndic, sur toutes les questions concernant le .
Le syndic doit consulter le conseil syndical dans 4 cas :
Mission de mise en concurrence des contrats de syndic par le conseil syndical
Préalablement à l'assemblée générale, le conseil syndical doit réaliser une de plusieurs projets de contrat de syndic. En pratique, cela consiste à interroger plusieurs syndics afin d'obtenir :
Ces éléments permettent aux copropriétaires de comparer les différentes propositions.
Cette mise en concurrence s'applique dans le cas d'une désignation d'un nouveau syndic ( ou) ou d'un renouvellement du contrat du syndic déjà en place. Elle permet d'anticiper le départ ou le maintien du syndic.
Le conseil syndical peut toutefois être dispensé de cette mission de mise en concurrence par une décision votée à la .
Mission de contrôle du conseil syndical
Le conseil syndical contrôle l'ensemble de la gestion du , dont notamment :
Pour réaliser cette mission, tous les membres du conseil syndical peuvent consulter les documents portant sur la gestion du syndic et à l'administration de la copropriété (par exemple, mails, lettres, registres). Ils peuvent librement faire des copies de ces documents.
Cet examen des documents permet ainsi au conseil syndical d'exercer un contrôle efficace.
Mission de délégation de pouvoirs par le conseil syndical
L'assemblée générale des copropriétaires peut déléguer au conseil syndical, composé d', le pouvoir de prendre seul des
Il peut s'agir, par exemple, de décisions portant sur l'administration courante de l'immeuble (fixation des périodes de chauffage, location de la loge de la gardienne etc.) ou sur l'entretien de l'immeuble (abattage d'un arbre pour des raisons de sécurité, nettoyage, déneigement etc.).
Certains sujets sont néanmoins exclus de cette délégation. Il s'agit des décisions suivantes :
Cette délégation de pouvoirs doit être votée par le syndicat de copropriétaires en assemblée générale des copropriétaires à la
La durée de la délégation de pouvoirs est d'au . Elle est par une décision de l'assemblée générale des copropriétaires.
L'assemblée générale fixe le montant maximum accordé au conseil syndical pour exercer sa mission de délégation. Les sommes allouées sont :
Action en responsabilité contre le syndic
Le président du conseil syndical peut, en cas , agir en justice contre le syndic pour demander réparation du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires.
Pour cela, il doit obtenir une délégation expresse de l'assemblée générale, votée à la . En pratique, cela signifie que la résolution votée doit mentionner l'accord des copropriétaires pour que le président du conseil syndical agisse en justice à l'encontre du syndic.
Préparer et convoquer les réunions du conseil syndical. Il anime les débats, répartit les tâches entre les conseillers. Transmettre les avis rendus par le conseil syndical au syndic, aux copropriétaires ou aux tiers. C'est lui qui reçoit les informations de la part du syndic et les diffuse aux conseillers. Convoquer l'assemblée générale des copropriétaires annuelle en cas d'inaction du syndic. Il peut, sur délégation de l'assemblée générale des copropriétaires, faire un recours contre le syndic en cas de carence ou d'inaction de celui-ci pour le préjudice subi par le syndicat des copropriétaires.
Le fonctionnement du conseil syndical est déterminé par le Si rien n'est prévu dans le règlement de copropriété, les règles relatives à l'organisation du conseil syndical (nombre de conseillers, durée du mandat, l'existence ou non de suppléants, la tenue des réunions, le vote etc) sont fixées par l'assemblée générale des copropriétaires qui vote à la .
Une fois élus, les membres du conseil syndical élisent leur président .
Le président a pour missions de :
Chaque année, le conseil syndical rend compte à l'assemblée générale de l'exécution de sa mission au moyen d'un rapport d'activités joint à la convocation.
Les membres du conseil syndical . Ils exercent leurs fonctions à titre gratuit.
Les dépenses nécessaires pour l'exécution de leur mission sont réglées par les copropriétaires, dans le cadre des dépenses courantes incluses dans le .
Les membres du conseil syndical sont élus pour un mandat . Ce mandat est renouvelable par un vote en assemblée générale à la .
En démissionnant. En pratique, le président du conseil syndical et le syndic doivent être informés de la démission. Par la révocation de leur mandat. Cette décision est prise par les copropriétaires à lamajorité absolue Lorsqu'ils perdent la qualité qui leur permettait d'être membre du conseil syndical (vente du lot, décès, etc).
Le mandat des membres du conseil syndical prend fin de différentes façons, à savoir :
À noter
Chacun des membres du conseil syndical peut engager sa ou dans l'exécution de sa mission, vis-à-vis du syndicat des copropriétaires, des copropriétaires ou des tiers. En pratique, seule la faute grave est de nature à être sanctionnée en raison du caractère bénévole des fonctions de membre du conseil syndical.
Le syndicat des copropriétaires doit souscrire, pour chacun des membres du conseil syndical, une assurance qui couvre leur responsabilité civile.
- Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 : article 21
- Décret n°67-223 du 17 mars 1967 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
- Réponse ministérielle du 27 août 2020 relative à la responsabilité du conseil syndical
- Réponse ministérielle du 1 octobre 2020 relative à la résolution anonyme présentée par une partie du conseil syndical
Pour en savoir plus
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[Paragraphe] => Le conseil syndical est un organe obligatoire dans tout . Il joue un rôle important en assurant le lien entre le et les . Le conseil syndical assure une mission consultative, d'assistance à la prise de décision et de contrôle du syndic. Son organisation et son fonctionnement sont encadrés par la loi, mais la copropriété conserve une liberté d'organisation. Nous vous expliquons les informations à connaître.
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[Paragraphe] => Lorsqu'aucun candidat ne se présente ou n'obtient la majorité exigée. Dans ce cas, le conseil syndical peut éventuellement être désigné par le juge, à la demande du syndic ou d'un copropriétaire.
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[1] => Il peut s'agir d'une personne physique (individu) ou d'une .
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[0] => Pour être membre du conseil syndical, il faut être désigné par l'assemblée générale des copropriétaires. Cette nomination est votée à la (dite majorité de l'article 25).
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[2] => Certains sujets sont néanmoins exclus de cette délégation. Il s'agit des décisions suivantes :
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[4] => La durée de la délégation de pouvoirs est d'au . Elle est par une décision de l'assemblée générale des copropriétaires.
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[1] => Une fois élus, les membres du conseil syndical élisent leur président .
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[Paragraphe] => Le conseil syndical n'est plus valablement formé lorsque plus d' ¼ quart des sièges sont vacants, quelle que soit la cause de cette vacance (maladie, démission, révocation...). Toutefois, il n'est pas nécessaire de réélire l'ensemble du conseil syndical, car les membres en place conservent leur mandat. L'assemblée générale des copropriétaires doit être convoquée uniquement pour remplacer les membres dont le siège est devenu vacant.
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[1] => Le syndicat des copropriétaires doit souscrire, pour chacun des membres du conseil syndical, une assurance qui couvre leur responsabilité civile.
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[URL] => http://www.senat.fr/basile/visio.do?id=qSEQ200415447
[ID] => R57416
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[Titre] => Réponse ministérielle du 1 octobre 2020 relative à la résolution anonyme présentée par une partie du conseil syndical
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[type] => Information pratique
[ID] => R52631
[URL] => https://www.anil.org/fileadmin/ANIL/Editions_grand_public/serie_copropriete/le_conseil_syndical.pdf
[audience] => Particuliers
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[Titre] => Dossier relatif au conseil syndical
[Source] => Agence nationale pour l'information sur le logement (Anil)
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[Titre] => Syndicat des copropriétaires
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[Paragraphe] => Entité juridique composé par l'ensemble des copropriétaires d'un immeuble
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[Titre] => Syndic de copropriété
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[Paragraphe] => Personne (professionnel ou copropriétaire bénévole) chargée d'assurer la gestion administrative, technique, financière et comptable de la copropriété
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[Titre] => Copropriétaire
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[Paragraphe] => Personne physique ou morale (société/entreprise) propriétaire d'un ou plusieurs lots dans un immeuble
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[Titre] => Double majorité (copropriété)
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[Paragraphe] => Majorité des 2/3 des voix de tous les copropriétaires (présents, représentés ou absents lors de l'assemblée générale)
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[Titre] => Majorité absolue
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[Paragraphe] => Majorité des voix de tous les copropriétaires de l'immeuble (présents, représentés et absents)
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[Titre] => Petite copropriété
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(
[Paragraphe] => Immeubles qui comportent au maximum 5 lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces, ou immeubles dont le budget prévisionnel moyen sur une période de 3 exercices consécutifs est inférieur à 15 000 €
)
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[Titre] => Ascendant
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[Paragraphe] => Personne dont on est issu (parent, grand-parent, arrière-grand-parent...)
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[Titre] => Descendant
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[Paragraphe] => Enfant, petit-enfant, arrière petit-enfant
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[Titre] => Représentant légal
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[Paragraphe] => Personne désignée par la loi pour représenter et défendre les intérêts d'une autre personne. Par exemple, le père ou la mère d'un enfant mineur ou le dirigeant d'un organisme
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[Titre] => Usufruitier
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(
[Paragraphe] => Personne qui bénéficie d'un droit qui lui permet d'utiliser un bien et d'en percevoir des revenus locatifs, sans pouvoir en disposer, notamment le vendre
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[Titre] => Personne morale
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(
[Paragraphe] => Structure, comme une association, à qui la loi donne la possibilité de passer des actes juridiques (contrat) et d'exercer des actions en justice. Une personne morale peut également supporter des obligations et voir sa responsabilité engagée. Elle est composée d'une ou de plusieurs personnes physiques.
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[Titre] => Majorité simple
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(
[Paragraphe] => Majorité des voix des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance
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[Titre] => Ordre du jour
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(
[Paragraphe] => Liste des sujets qui seront discutés et votés lors de l'assemblée générale des copropriétaires
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[Titre] => Marché réglementé
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(
[Paragraphe] => Marché d'instruments financiers (actions, obligations, etc.) géré par une entreprise de marché selon des règles de fonctionnement (organisation, déontologie, transparence) contrôlées en France par l'Autorité des marchés financiers (AMF)
)
[Reference] => SimpleXMLElement Object
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(
[type] => Texte de référence
[URL] => https://www.legifrance.gouv.fr/codes/id/LEGISCTA000006170852
[ID] => R40468
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[Titre] => Code monétaire et financier : articles L421-1 à L421-3
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[Titre] => Révocation
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(
[Paragraphe] => Dans la fonction publique, sanction disciplinaire suite à une faute (par exemple, en plus des retards et absences répétés, l'agent se présente en état d'ébriété dans son service)
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[Titre] => Responsabilité civile
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(
[Paragraphe] => Obligation de réparer le préjudice résultant soit de l'inexécution d'un contrat, soit de la violation du devoir général de ne causer aucun dommage à autrui
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[Titre] => Responsabilité pénale
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[Paragraphe] => Obligation de répondre de ses actes délictueux en subissant une sanction dans les conditions et selon les formes prescrites par la loi
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[audience] => Particuliers
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[Titre] => Qui peut assister aux réunions du conseil syndical d'une copropriété ?
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[1] => SimpleXMLElement Object
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(
[ID] => F31644
[audience] => Particuliers
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[Titre] => Peut-on créer un syndicat secondaire dans un groupe d'immeubles en copropriété ?
)
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