Syndicat des copropriétaires
Qu'est-ce que le syndicat des copropriétaires ? Le syndicat des copropriétaires est un organe de la . Il est composé de tous les d'un immeuble ou d'un . Il est responsable des de l'immeuble et prend des décisions dans l'intérêt du bien et de ses occupants.
À compter du 1 er transfert de propriété (vente) d'unlot en cas de mise en copropriété d'un immeuble bâti existantÀ compter de la livraison du 1er lot pour les immeubles à construire.
Le syndicat des copropriétaires existe automatiquement, , dès l'instant où la propriété d'un immeuble ou d'un groupe d'immeubles est répartie entre au moins 2 personnes par .
Le syndicat des copropriétaires nait ainsi lorsque la copropriété apparait c'est-à-dire :
Oui, le syndicat des copropriétaires a des droits et des obligations distincts de ceux des copropriétaires. Il peut, par exemple, avoir un patrimoine propre en possédant des biens mobiliers ou immobiliers et les gérer dans l'intérêt de tous les copropriétaires.
Cela s'explique par le fait qu'il est une . En d'autres termes, cela signifie que le groupement constitué par l'ensemble des copropriétaires a une personnalité juridique indépendante des membres qui le composent.
Le syndicat des copropriétaires est une puisqu'il n'exerce pas une activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole. Il conserve cette qualité même s'il est représenté par un syndic professionnel.
À noter
Le syndicat est identifié par son nom et son siège.
Le siège est généralement l'adresse postale du lieu de situation de l'immeuble sauf si le indique qu'il s'agit du domicile du .
Toutes les , ou intéressant le syndicat des copropriétaires doivent être faites à son siège ou au domicile du syndic.
Traditionnelle lorsqu'il a choisi un syndic professionnel ou non-professionnel pour gérer et administrer l'immeuble. C'est la forme la plus retenue en pratiqueOu coopérative. On parle d'un syndicat coopératif . L'immeuble est alors géré et administré par les membres duconseil syndical , désigné lors de l'assemblée générale par les copropriétaires.
Le syndicat des copropriétaires peut avoir différentes :
Veille au respect du règlement de copropriété par les copropriétaires, les locataires et les tiersVote en assemblée générale la conclusion de tous les contrats nécessaires au bon fonctionnement de la copropriété (par exemple, contrat de syndic, contrat d'entretien et de maintenance des équipements communs ou des systèmes de sécurité, contrat de nettoyage, contrat d'assurance, contrat de travaux ou de rénovation).
Le syndicat des copropriétaires a 3 missions.
Conservation de l'immeuble
Le syndicat des copropriétaires a l'obligation de maintenir l'immeuble en bon état en évitant les dégradations et en faisant effectuer les travaux nécessaires d'entretien et de réparation.
Amélioration de l'immeuble
Le syndicat des copropriétaires peut décider d'apporter des améliorations aux parties ou installations communes de l'immeuble. Il peut, par exemple, voter des travaux pour améliorer le confort des occupants, augmenter la sécurité ou les performances énergétiques du bâtiment, rénover ou embellir les parties communes.
Administration des parties communes de l'immeuble
Le syndicat des copropriétaires doit également gérer les parties communes et les services collectifs de la copropriété.
À cette fin, il :
Établit le règlement de copropriété, si celui-ci n'est pas préexistant à la copropriété, et le modifie en fonction des besoins de la copropriété et des obligations légales ou règlementaires Vote le budget prévisionnel chaque annéeConstitue le fonds travaux obligatoire Conclut les contrats au nom et pour le compte de la copropriété
Afin d'effectuer ses missions, le syndicat des copropriétaires a plusieurs pouvoirs. Notamment, il :
À noter
De ses fautes délictuelles dans la gestion et la conservation de l'immeubleDes personnes (salariés de la copropriété) qu'il a sous sa garde Des objets qu'il a sous sa garde Ou du dommage causé par la ruine du bâtiment, lorsqu'elle est arrivée par une suite du défaut d'entretien ou par le vice de sa construction (par exemple, malfaçon).
Le syndicat des copropriétaires peut voir sa responsabilité engagée dans 2 cas.
Parties communes à l'origine du dommage
Le syndicat des copropriétaires est pleinement responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les de l'immeuble. Il s'agit d'une responsabilité automatique qui ne nécessite pas la preuve d'une faute de sa part.
Dans ce cas, il suffit à la victime d'apporter la preuve que le dommage dont elle se plaint provient des parties communes de l'immeuble.
Autres cas
Le syndicat des copropriétaires est également responsable, à l'égard des copropriétaires, salariés ou tiers, de tous les dommages qui résultent :
Dans ces hypothèses, la victime doit prouver l'existence d'une faute du syndicat des copropriétaires.
L'objet de la demande en justice (par exemple, une action pour demander le remboursement d'une facture) Les personnes visées Et la nature de l'action (par exemple, une action en référé ).
Le syndicat des copropriétaires agit en justice pour défendre les intérêts collectifs de l'immeuble.
Par exemple, il peut saisir le tribunal à l'encontre d'un tiers (par exemple : fournisseur ou prestataire de la copropriété) en cas de difficultés liées à l'exécution d'un contrat (par exemple : absence ou mauvaise exécution de la prestation) ou à l'encontre d'un copropriétaire en cas de ou de charges impayées.
Le syndicat des copropriétaires est obligé d'agir de son syndic de copropriété ou du président du conseil syndical.
Action en justice par l'intermédiaire du syndic
Le syndicat des copropriétaires est par son syndic en exercice. Si, en principe, le syndic doit d'abord être autorisé par l'assemblée générale pour agir en justice, il existe certaines exceptions pour lesquelles il peut directement saisir le tribunal.
Le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat des copropriétaires sans y avoir été
Cette autorisation doit mentionner :
Quelle que soit la nature ou l'objet de la demande en justice, l'autorisation accordée au syndic doit être adoptée à la majorité des voix des personnes présentes, représentées ou ayant voté par correspondance (majorité dite de l'article 24).
Il existe plusieurs cas pour lesquels l'autorisation préalable de l'assemblée générale ne sera pas nécessaire.
Il s'agit :
L'absence d'autorisation du syndic aura pour conséquence de rendre la demande présentée par le syndic au nom du syndicat des copropriétaires. Toutefois, pour éviter la sanction d'irrecevabilité, le syndicat des copropriétaires peut valider l'initiative du syndic au cours d'une assemblée. Il doit le faire avant que le juge rende sa décision.
À noter
Action en justice par l'intermédiaire du président du conseil syndical
Le syndicat des copropriétaires peut également agir par l'intermédiaire du président du , en cas de
Sur autorisation expresse de l'assemblée générale , le président peut agir en justice contre le syndic en exercice afin d'obtenir réparation du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires.
En cas de condamnation, les dommages et intérêts sont versés au syndicat des copropriétaires.
À noter
Par décision unanime de tous les copropriétaires de mettre fin à l'état de copropriété de l'immeuble. Cette hypothèse concerne les immeubles composés de plusieurs bâtiments et pour lesquels la division en propriété séparée est possible, c'est-à-dire lorsqu'un ou plusieurs bâtiments appartiennent à un seul copropriétaire. Ce ou ces bâtiments seront retirés du syndicat des copropriétaires pour former une propriété individuelle. Cette division en bâtiments autonomes peut également être imposé par le juge, sur demande de l'administrateur provisoire , dans le cas des copropriétés en difficultés.
Le syndicat des copropriétaires disparait dans :
- Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
- Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
- Code de la construction et de l'habitation : articles R711-18 à R711-21
- Décret n°67-223 du 17 mars 1967 : article 65
- Code civil : articles 1240 à 1244
Pour en savoir plus
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[1] => Cela s'explique par le fait qu'il est une . En d'autres termes, cela signifie que le groupement constitué par l'ensemble des copropriétaires a une personnalité juridique indépendante des membres qui le composent.
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[1] => Le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat des copropriétaires sans y avoir été
[2] => Cette autorisation doit mentionner :
[3] => Quelle que soit la nature ou l'objet de la demande en justice, l'autorisation accordée au syndic doit être adoptée à la majorité des voix des personnes présentes, représentées ou ayant voté par correspondance (majorité dite de l'article 24).
[4] => Il existe plusieurs cas pour lesquels l'autorisation préalable de l'assemblée générale ne sera pas nécessaire.
[5] => Il s'agit :
[6] => L'absence d'autorisation du syndic aura pour conséquence de rendre la demande présentée par le syndic au nom du syndicat des copropriétaires. Toutefois, pour éviter la sanction d'irrecevabilité, le syndicat des copropriétaires peut valider l'initiative du syndic au cours d'une assemblée. Il doit le faire avant que le juge rende sa décision.
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[Paragraphe] => De la désignation d'un mandataire ad hoc ou d'un dans le cas d'une copropriété en difficulté.
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[Paragraphe] => Si le syndic peut agir directement, sans l'accord préalable de la copropriété, il doit rendre compte des actions engagées lors de la prochaine des copropriétaires.
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[Paragraphe] => Seuls les copropriétaires contre qui une action en justice est menée par le syndic peuvent invoquer l'absence d'autorisation du syndic à agir en justice.
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[1] => Sur autorisation expresse de l'assemblée générale , le président peut agir en justice contre le syndic en exercice afin d'obtenir réparation du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires.
[2] => En cas de condamnation, les dommages et intérêts sont versés au syndicat des copropriétaires.
)
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[Paragraphe] => Lorsque la copropriété n'a pas de conseil syndical, cette action peut être exercée par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires.
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[Paragraphe] => Le syndicat des copropriétaires disparait dans :
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(
[Paragraphe] => Par dans l'hypothèse d'une destruction matérielle du bâtiment (effondrement, incendie, explosion, inondation, ruine par vétusté) et à la condition que les copropriétaires décident de ne pas reconstruire l'immeuble en assemblée générale
)
)
[2] => SimpleXMLElement Object
(
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(
[type] => puce
)
[Item] => SimpleXMLElement Object
(
[Paragraphe] => Par la dans les mains d'un seul propriétaire. Il y a alors une reconstruction d'une propriété privative unifiée. Cette situation résulte de l'acquisition de tous les lots par une même personne physique ou morale, d'un de l'ensemble des lots de l'immeuble ou de l' de la totalité de l'immeuble pour cause d'utilité publique.
)
)
)
)
)
)
[VoirAussi] => SimpleXMLElement Object
(
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(
[important] => non
)
[Fiche] => Array
(
[0] => SimpleXMLElement Object
(
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(
[ID] => F2608
[audience] => Particuliers
)
[Titre] => Syndic de copropriété
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(
[ID] => N19808
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[Titre] => Logement
)
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(
[ID] => F2610
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)
[Titre] => Conseil syndical de copropriété
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(
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(
[ID] => N19808
)
[Titre] => Logement
)
)
)
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[Reference] => Array
(
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(
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(
[type] => Texte de référence
[URL] => https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/LEGITEXT000006068256/
[ID] => R15198
)
[Titre] => Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
[Complement] => Articles 1 et 1-1
)
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(
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(
[type] => Texte de référence
[URL] => https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/LEGITEXT000006068256/
[ID] => R15198
)
[Titre] => Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
[Complement] => Articles 14, 14-1, 15, 16, 17-1, 18, 28, 29 et 46-1
)
[2] => SimpleXMLElement Object
(
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(
[type] => Texte de référence
[URL] => https://www.legifrance.gouv.fr/codes/id/LEGISCTA000033073027
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[Titre] => Code de la construction et de l'habitation : articles R711-18 à R711-21
[Complement] => Disparition du syndicat des copropriétaires
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[3] => SimpleXMLElement Object
(
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(
[type] => Texte de référence
[URL] => https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000042078887
[ID] => R50909
)
[Titre] => Décret n°67-223 du 17 mars 1967 : article 65
[Complement] => Notification faite au syndicat
)
[4] => SimpleXMLElement Object
(
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(
[type] => Texte de référence
[URL] => https://www.legifrance.gouv.fr/codes/id/LEGISCTA000032021488/
[ID] => R610
)
[Titre] => Code civil : articles 1240 à 1244
)
)
[PourEnSavoirPlus] => SimpleXMLElement Object
(
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(
[type] => Information pratique
[ID] => R45157
[URL] => https://www.registre-coproprietes.gouv.fr
[audience] => Particuliers
)
[Titre] => Site du registre des copropriétés
[Source] => Ministère chargé du logement
)
[Definition] => Array
(
[0] => SimpleXMLElement Object
(
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(
[ID] => R70907
)
[Titre] => Copropriété
[Texte] => SimpleXMLElement Object
(
[Paragraphe] => Situation juridique où un immeuble ou un ensemble immobilier appartient à plusieurs personnes. Chaque propriétaire possède une partie privative (par exemple un appartement, une cave) et une part des parties communes (comme les halls, escaliers ou jardins).
)
)
[1] => SimpleXMLElement Object
(
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(
[ID] => R70901
)
[Titre] => Copropriétaire
[Texte] => SimpleXMLElement Object
(
[Paragraphe] => Personne physique ou morale (société/entreprise) propriétaire d'un ou plusieurs lots dans un immeuble
)
)
[2] => SimpleXMLElement Object
(
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(
[ID] => R70978
)
[Titre] => Ensemble immobilier
[Texte] => SimpleXMLElement Object
(
[Paragraphe] => Groupe d'immeubles situés à proximité, contenant au minimum 12 logements, et administré de façon commune
)
)
[3] => SimpleXMLElement Object
(
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(
[ID] => R44506
)
[Titre] => Parties communes d'une copropriété
[Texte] => SimpleXMLElement Object
(
[Paragraphe] => Parties de bâtiments (couloirs, chaudière, canalisation, garde-corps...) et des terrains (jardins, parcs...) affectés à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires
)
[Reference] => SimpleXMLElement Object
(
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(
[type] => Texte de référence
[URL] => https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/LEGITEXT000006068256/
[ID] => R15198
)
[Titre] => Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
)
)
[4] => SimpleXMLElement Object
(
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(
[ID] => R38693
)
[Titre] => Lot de copropriété
[Texte] => SimpleXMLElement Object
(
[Paragraphe] => Partie de bâtiment comportant obligatoirement une partie privative et une quote-part de parties communes
)
[Reference] => SimpleXMLElement Object
(
[@attributes] => Array
(
[type] => Texte de référence
[URL] => https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/LEGITEXT000006068256/
[ID] => R15198
)
[Titre] => Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
)
)
[5] => SimpleXMLElement Object
(
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(
[ID] => R70898
)
[Titre] => Livraison d'un lot de copropriété
[Texte] => SimpleXMLElement Object
(
[Paragraphe] => Acte par lequel le promoteur ou le vendeur transmet à l'acheteur la jouissance et la possession effective du bien immobilier une fois sa construction achevée.
)
)
[6] => SimpleXMLElement Object
(
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(
[ID] => R40703
)
[Titre] => Personne morale
[Texte] => SimpleXMLElement Object
(
[Paragraphe] => Groupement de personnes physiques réunies pour accomplir quelque chose en commun (entreprises, sociétés civiles, associations, État, collectivités territoriales, etc.). Ce groupe peut aussi réunir des personnes physiques et des personnes morales. Il peut aussi n'être constitué que d'un seul membre (entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée - EURL - par exemple).
)
)
[7] => SimpleXMLElement Object
(
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(
[ID] => R16087
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[Titre] => Prescription
[Texte] => SimpleXMLElement Object
(
[Paragraphe] => Expiration d'un droit après un certain délai.
)
)
[8] => SimpleXMLElement Object
(
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(
[ID] => R15912
)
[Titre] => Créancier
[Texte] => SimpleXMLElement Object
(
[Paragraphe] => Personne à qui l'on doit de l'argent ou la fourniture d'une prestation
)
)
[9] => SimpleXMLElement Object
(
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(
[ID] => R14732
)
[Titre] => Notification
[Texte] => SimpleXMLElement Object
(
[Paragraphe] => Formalité par laquelle un acte de procédure ou une décision est porté à la connaissance d’une personne
)
)
[10] => SimpleXMLElement Object
(
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(
[ID] => R2705
)
[Titre] => Mise en demeure
[Texte] => SimpleXMLElement Object
(
[Paragraphe] => Acte par lequel un créancier exige du débiteur le remboursement d'une dette sous peine de versement de dommages et intérêts. Adressé par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte de commissaire de justice (anciennement huissier de justice et commissaire-priseur judiciaire).
)
[Reference] => SimpleXMLElement Object
(
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(
[type] => Texte de référence
[URL] => https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000032042162
[ID] => R41071
)
[Titre] => Code civil : article 1344
)
)
[11] => SimpleXMLElement Object
(
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(
[ID] => R10915
)
[Titre] => Signification
[Texte] => SimpleXMLElement Object
(
[Paragraphe] => Acte par lequel une partie informe son adversaire d'un acte ou d'une décision de justice par l'intermédiaire d'un commissaire de justice (anciennement huissier de justice et commissaire-priseur judiciaire)
)
)
[12] => SimpleXMLElement Object
(
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(
[ID] => R10832
)
[Titre] => Aliénation
[Texte] => SimpleXMLElement Object
(
[Paragraphe] => Transfert volontaire à autrui de la propriété d'un bien (ou d'un droit) à titre onéreux ou gratuit (vente, donation, don manuel, legs, ...)
)
)
[13] => SimpleXMLElement Object
(
[@attributes] => Array
(
[ID] => R51499
)
[Titre] => Changement de destination
[Texte] => SimpleXMLElement Object
(
[Paragraphe] => Il existe 5 types de destinations : exploitation agricole et forestière, habitation, commerce et activités de service, équipements d'intérêt collectif et services publics, autres activités des secteurs secondaire ou tertiaire. Il y a changement de destination lorsque l'on passe d'une catégorie à une autre.
)
[Reference] => SimpleXMLElement Object
(
[@attributes] => Array
(
[type] => Texte de référence
[URL] => https://www.legifrance.gouv.fr/codes/id/LEGISCTA000031720595/
[ID] => R51500
)
[Titre] => Code de l'urbanisme : articles R151-27 à R151-29
)
)
[14] => SimpleXMLElement Object
(
[@attributes] => Array
(
[ID] => R70914
)
[Titre] => Faute délictuelle
[Texte] => SimpleXMLElement Object
(
[Paragraphe] => Comportement illégal ou fautif, volontaire ou non (négligence, imprudence), qui cause un préjudice à autrui, en dehors de tout contrat.
)
)
[15] => SimpleXMLElement Object
(
[@attributes] => Array
(
[ID] => R70999
)
[Titre] => Trouble anormal du voisinage
[Texte] => SimpleXMLElement Object
(
[Paragraphe] => Désagrément causé par une personne (bruits, odeurs, fumées, comportements inappropriés, etc.) qui dépasse les inconvénients normaux de voisinage
)
)
[16] => SimpleXMLElement Object
(
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(
[ID] => R57732
)
[Titre] => Référé
[Texte] => SimpleXMLElement Object
(
[Paragraphe] => Procédure permettant de demander au juge qu'il ordonne des mesures provisoires mais rapides, et dans l'attente d'un jugement, tendant à préserver les droits du demandeur
)
)
[17] => SimpleXMLElement Object
(
[@attributes] => Array
(
[ID] => R71000
)
[Titre] => Saisie-attribution
[Texte] => SimpleXMLElement Object
(
[Paragraphe] => Saisie d'une somme due par une personne entre les mains d'une autre qui lui devait de l'argent
)
)
[18] => SimpleXMLElement Object
(
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(
[ID] => R31717
)
[Titre] => Défendeur (justice)
[Texte] => SimpleXMLElement Object
(
[Paragraphe] => Personne contre laquelle une action en justice est engagée
)
)
[19] => SimpleXMLElement Object
(
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(
[ID] => R65632
)
[Titre] => Irrecevable
[Texte] => SimpleXMLElement Object
(
[Paragraphe] => Demande qui ne peut pas être étudiée.
)
)
[20] => SimpleXMLElement Object
(
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(
[ID] => R71003
)
[Titre] => Apport en société
[Texte] => SimpleXMLElement Object
(
[Paragraphe] => Biens ou contribution apportés par les associés lors de la création d'une société, en échange de parts sociales ou d'actions.
)
)
[21] => SimpleXMLElement Object
(
[@attributes] => Array
(
[ID] => R68514
)
[Titre] => Expropriation
[Texte] => SimpleXMLElement Object
(
[Paragraphe] => Procédure qui permet à une personne publique de contraindre un particulier ou une personne morale à céder son bien immobilier, moyennant le paiement d'une indemnité.
)
)
)
[QuestionReponse] => Array
(
[0] => SimpleXMLElement Object
(
[@attributes] => Array
(
[ID] => F31644
[audience] => Particuliers
)
[Titre] => Peut-on créer un syndicat secondaire dans un groupe d'immeubles en copropriété ?
)
[1] => SimpleXMLElement Object
(
[@attributes] => Array
(
[ID] => F32058
[audience] => Particuliers
)
[Titre] => À quoi sert l'immatriculation des copropriétés ?
)
)
[CommentFaireSi] => SimpleXMLElement Object
(
[@attributes] => Array
(
[ID] => F15913
[audience] => Particuliers
[pictogramme] => icone-achat-logement
)
[Titre] => J'achète un logement
)
)
Comment faire si